Rentabilidad en los alquileres vacacionales: superando el desafío de los días huérfanos y las estancias mínimas
La rentabilidad de los alquileres vacacionales es el dolor de cabeza frecuente para muchos property managers. Dos elementos clave con los que deben saber hacer malabares son los días huérfanos y las estancias mínimas. Si se hacen correctamente, pueden garantizar una gran rentabilidad en los alquileres vacacionales. Sigue leyendo para descubrir cómo lograrlo.
Antes de seguir adelante, es importante entender qué son estos elementos. Los días huérfanos son aquellos que quedan libres entre dos reservas consecutivas. Reservar estos días puede ser complicado debido a las circunstancias de los viajeros, como planificar un viaje de 2 o 3 días en lugar de solo 1. Por otro lado, las estancias mínimas son requisitos ampliamente aceptados en la industria de la hospitalidad, estableciendo la cantidad mínima de noches que se deben reservar para alojarse en una propiedad específica.
Estas dos variables son las que debemos mantener en el aire continuamente en movimiento, ya que si se caen, se acaba la función. Veamos cómo funcionan en movimiento:
Supongamos que una semana X, se realiza una reserva de 2 noches para el sábado y domingo, y luego 2 reservas de 1 día cada una, entre semana.
A un precio de 100 euros por noche, esta semana se habrán facturado 400 euros. Sin embargo, se deben deducir 30 euros por reserva para cubrir los costos de limpieza y mantenimiento. Con un total de 3 reservas, esto supone un coste de 90 euros, lo que resulta en un ingreso neto de 310 euros.
Ahora, imaginemos una alternativa a este primer escenario:
Se realizan 2 reservas, una de 4 noches por 400 euros, de la que deduciendo 30 euros por los gastos, quedan 360 euros, mientras que la otra es de 3 noches por 300 euros, deduciendo los gastos correspondientes, son 260 euros. En total, se obtienen 620 euros netos.
Fíjate cómo, aunque en el primer caso hubo 3 reservas y en el segundo sólo 2, el segundo escenario resulta más rentable, ¿verdad? A pesar de tener menos reservas en total, se logran más ingresos debido a las estancias mínimas y la gestión de los días huérfanos.
¿Cómo se puede lograr esto?
La clave está en analizar la demanda y su elasticidad para identificar los picos y las caídas en la demanda.
En períodos de alta demanda, es recomendable aumentar las restricciones de estancias mínimas. Esto implica que sea más económico reservar por más días, mientras que las estancias cortas serán más costosas. En situaciones de baja elasticidad de la demanda, se puede aumentar el precio sin afectar la demanda. Por lo tanto, puedes establecer una estancia mínima de 3 días y reducir progresivamente el precio a partir de ahí.
Por otro lado, en períodos de baja demanda, la elasticidad es alta, lo que significa que los cambios en el precio sí afectan la demanda. En estos casos, no se recomienda establecer restricciones en las estancias mínimas, ya que esto podría comprometer la demanda al resultar inflexible para los huéspedes.
Así, al gestionar de manera efectiva las estancias mínimas, se evitan los días huérfanos. Además, al analizar constantemente la demanda, se minimizan los costes asociados con los días huérfanos ajustando las tarifas y las restricciones de estancias mínimas para asegurar reservas en esos días antes que otros alojamientos. Esto permite maximizar los ingresos al aplicar tarifas más altas durante períodos de alta demanda.
*Turbotip: No te limites sólo a estas dos variables, hay muchas otras que debes tener en cuenta si deseas optimizar tus ingresos.
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